Centrum Turystyki Rowerowej

Centrum Turystki Rowerowej

Budynek użyteczności publicznej | Bardo, gm. Bardo | ~ 11,0 mln PLN | Zaprojektuj i Wybuduj (ZIW)

Podstawowe informacje

O projekcie

Budowa Centrum Turystyki Rowerowej Bardo CAMP – nowoczesnego budynku użyteczności publicznej zlokalizowanego w malowniczym otoczeniu lasów i wzgórz w Bardzie, z bezpośrednim dostępem do tras rowerowych. Inwestycja realizowana w formule „zaprojektuj i wybuduj” (ZIW) na zlecenie Gminy Bardo, o wartości kontraktu ponad 11 mln PLN.

Przedsięwzięcie obejmuje realizację kompleksu obiektów wraz z pełnym zagospodarowaniem terenu inwestycji – powstał budynek gospodarczo-garażowy, trzy budynki noclegowe oraz parking. Łączna powierzchnia zabudowy wynosi 1 429,15 m², powierzchnia użytkowa 901,57 m², a kubatura brutto sięga 7 619,04 m³. Obiekty zaprojektowano jako jednokondygnacyjne, o wysokości 8,00 m, co pozwoliło harmonijnie wpisać kompleks w naturalne ukształtowanie terenu.

Całość została zaprojektowana w sposób spójny z otaczającym krajobrazem, z poszanowaniem środowiska naturalnego i rekreacyjnego charakteru lokalizacji. Bardo CAMP ma stanowić bazę wypadową dla turystów rowerowych odwiedzających region, łącząc funkcję noclegową, zaplecze techniczne i infrastrukturę towarzyszącą w jednym, przemyślanym założeniu urbanistycznym.

Inwestycja realizowana jest w okresie 02/2024 – 04/2026, w łącznym czasie 26 miesięcy, zgodnie z umownym harmonogramem.

Jakie wyzwania miała Gmina Bardo przed rozpoczęciem budowy?

Gmina Bardo od lat dostrzegała ogromny potencjał turystyczny regionu – malownicze otoczenie lasów i wzgórz oraz rozwinięta sieć tras rowerowych przyciągają coraz większą liczbę odwiedzających. Brakowało jednak dedykowanej infrastruktury, która pozwoliłaby w pełni wykorzystać ten potencjał i zapewnić turystom profesjonalne zaplecze noclegowe oraz techniczne.

Realizacja Centrum Turystyki Rowerowej wymagała pozyskania zewnętrznego finansowania, a po jego uzyskaniu – sprawnego przejścia przez wszystkie etapy procesu inwestycyjnego w rygorystycznych terminach narzuconych przez program dofinansowania. Kluczowe wyzwania, przed jakimi stanęła Gmina, to:

• Brak gotowej dokumentacji projektowej – konieczność równoległego prowadzenia prac projektowych i budowlanych, aby zmieścić się w wymaganym harmonogramie
• Krótki czas realizacji – tradycyjny przetarg w formule „osobno projekt, osobno wykonawstwo” mógłby trwać 3–4 lata, podczas gdy program dofinansowania wymagał znacznie szybszego tempa
• Trudne ukształtowanie terenu – konieczność zaprojektowania kompleksu obiektów w sposób spójny z naturalnym otoczeniem lasów i wzgórz, z poszanowaniem rekreacyjnego charakteru lokalizacji
• Złożoność funkcjonalna – jeden projekt musiał objąć kilka różnych obiektów: budynek gospodarczo-garażowy, trzy budynki noclegowe, parking oraz pełne zagospodarowanie terenu
• Ograniczenia budżetowe – konieczność utrzymania kosztów inwestycji w sztywnych ramach dofinansowania, bez kompromisów po stronie jakości i trwałości obiektów

Gmina potrzebowała partnera, który weźmie na siebie pełną odpowiedzialność – od projektu po oddanie obiektu do użytkowania – i zagwarantuje terminową realizację bez ryzyka utraty dofinansowania.

W jaki sposób pomogliśmy Inwestorowi osiągnąć zamierzony cel?

Realizację przeprowadziliśmy w formule „zaprojektuj i wybuduj”, przejmując pełną odpowiedzialność za kompleksowe przygotowanie inwestycji – od dokumentacji projektowej, przez uzyskanie pozwolenia na budowę, aż po wykonawstwo i oddanie obiektu do użytkowania.

Kluczowe korzyści dla Inwestora:

• Oszczędność czasu – pozwolenie na budowę uzyskaliśmy już 6 miesięcy po podpisaniu umowy, co pozwoliło na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych
• Jeden punkt kontaktu – Gmina współpracowała z jednym, doświadczonym wykonawcą, co wyeliminowało ryzyko związane z koordynacją wielu podmiotów
• Pewność realizacji – jako generalny wykonawca zagwarantowaliśmy terminowe zakończenie inwestycji zgodnie z wymogami programu dofinansowania
• Wysokie standardy energetyczne – obiekt spełnia najwyższe normy efektywności energetycznej, co przekłada się na niskie koszty eksploatacji

Prace budowlane wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zrealizowaliśmy w 20 miesięcy. Całość inwestycji wraz z projektowaniem: 26 miesięcy.

Nie posiadasz jeszcze gotowej dokumentacji projektowej? Sprawdź nasze modele współpracy →

Organizacja prac

• Kierownik budowy: mgr inż. Michał Bednarczyk
• Projektant: mgr inż. arch. Tomasz Zioła z zespołem projektowym
• Ilość osób koordynujących projekt z ramienia GW: 4 osoby (kierownik projektu, analityk prawny – specjalista ds. umów, specjalista ds. księgowości, analityk finansowy)
• Maksymalna ilość pracowników na budowie: 50 osób (w trakcie realizacji inwestycji korzystaliśmy z naszej bazy doświadczonych i sprawdzonych podwykonawców, co dało gwarancję ukończenia projektu w założonym harmonogramie)

Najczęściej zadawanie pytania (FAQ)

Co jeśli nie posiadamy jeszcze dokumentacji projektowej?

To żaden problem – aktualnie pracujemy w modelu Partnerstwa Projektowo-Wykonawczego (PPW). W tej formule inwestor nie musi posiadać jakiejkolwiek dokumentacji – wszystkimi etapami (od analizy wykonalności, przez koncepcję, projekt i wykonanie prac) zajmujemy się my. Na każdy etapie procesu, inwestor posiada pełną kontrolę budżetu, realny wpływ na projekt oraz standard wykonania oraz przewidywalność realizacji. To idealna alternatywa dla tradycyjnego modelu wykonawstwa oraz modelu “zaprojektuj i wybuduj”.

Czym różni się Partnerstwo projektowo-wykonawcze (PPW) od tradycyjnego „zaprojektuj i wybuduj”?

W obu modelach jeden partner odpowiada za projekt i budowę – ale rola Inwestora jest zupełnie inna:

• Budżet – w PPW prowadzony od koncepcji i na bieżąco dopasowywany do projektu; w „zaprojektuj i wybuduj” jest sztywnym ryczałtem, w którym to wykonawca decyduje, na czym oszczędzić.
• Wpływ Inwestora – w PPW każda zmiana jest najpierw wyceniana, potem wdrażana; w „zaprojektuj i wybuduj” po podpisaniu umowy decyzje projektowe przejmuje wykonawca.
• Standard wykonania – w PPW doprecyzowywany razem z dokumentacją i budżetem; w „zaprojektuj i wybuduj” zależy od jakości PFU – luki w opisach zwykle wracają jako roszczenia.
• Konflikt interesów – w PPW niski (wspólny cel: budżet + jakość + funkcja); w „zaprojektuj i wybuduj” wbudowany w model (wykonawca maksymalizuje marżę w ryczałcie).
• Zmiany w trakcie – w PPW naturalna część procesu (wycena → decyzja → wdrożenie); w „zaprojektuj i wybuduj” zwykle drogie i konfliktogenne.

W skrócie: „zaprojektuj i wybuduj” daje przewidywalną cenę, ale ogranicza wpływ Inwestora. PPW łączy jedną odpowiedzialność i tempo z realną kontrolą nad budżetem, standardem i rozwiązaniami.

Jak sprawdzacie, czy proponowane rozwiązania techniczne są optymalne dla naszej inwestycji?

Dokumentacja projektowa w Bardzie była realizowana w ścisłej współpracy z Inwestorem. Za każdym razem proponujemy kilka rozwiązań alternatywnych (tam, gdzie jest to możliwe), które szczegółowo omawiamy i wybieramy najbardziej optymalne – nie tylko w zakresie budowy ale również w kontekście późniejszej eksploatacji.

Jak wyglądała współpraca z podwykonawcami?

Zadanie zostało wykonane przy pomocy sprawdzonych ekip podwykonawczych, współpracujących z ECA | Generalny Wykonawca od wielu lat. Sprawdzone ekipy podwykonawcze oraz ich właściwa koordynacja, to klucz do sprawnej realizacji i bardzo wysokiej jakości realizowanych prac.

Czy były zmiany w projekcie podczas realizacji?

Dokumentacja projektowa realizowana była w ścisłej współpracy z Inwestorem oraz aktualnym użytkownikiem w związku z czym nie było konieczności wprowadzania zmian w trakcie realizacji.

Jakie są wady formuły zaprojektuj i wybuduj?

Formuła zaprojektuj i wybuduj (ZIW) może ograniczać wpływ inwestora na projekt po podpisaniu umowy. W związku z faktem, iż budżet jest sztywny, to wykonawca podejmuje kluczowe decyzje projektowe. W tym modelu może dochodzić do konfliktu interesów, gdzie wykonawca dąży do minimalizacji kosztów, a inwestor oczekuje maksymalnej powierzchni oraz jakości. Często prowadzi to do sporów i dodatkowych roszczeń. Po wielu realizacjach w modelu zaprojektuj i wybuduj opracowaliśmy bezpieczniejszą alternatywę – Partner Projektowo-Wykonawczy (PPW). W tej formule inwestor ma wpływ zarówno na projekt jak i jest w stanie w pełni kontrolować budżet na każdym etapie procesu.

Umów się na bezpłatną konsultację z kierownikiem tego projektu. Porozmawiaj z naszym ekspertem →