Osiedle Przylesie

Osiedle Przylesie – Jelenia Góra

Budownictwo mieszkaniowe | Jelenia Góra, ul. Graniczna | ~ 7,0 mln PLN | 2022 – 2024

Podstawowe informacje

O projekcie

Nowoczesne osiedle 12 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zlokalizowane w dynamicznie rozwijającej się części Jeleniej Góry przy ul. Granicznej. Inwestycja powstała w atrakcyjnej lokalizacji łączącej bliskość natury z doskonałą infrastrukturą miejską.

Każdy z domów posiada powierzchnię użytkową 100,65 m² oraz własną działkę o powierzchni od 380 m². Lokalizacja zapewnia wyjątkową kombinację – ciszę, spokój i poczucie prywatności z jednej strony, a z drugiej łatwy dostęp do wszystkich miejskich udogodnień.

Jakie wyzwania miał Inwestor przed rozpoczęciem projektu?

ECA INVEST Sp. z o.o. planowała realizację kolejnej inwestycji deweloperskiej w Jeleniej Górze. Inwestor dysponował działką z gotowym pozwoleniem na budowę oraz koncepcją architektoniczną, jednak przed rozpoczęciem budowy pojawiły się istotne wątpliwości strategiczne:

• Czy istniejący projekt odpowiada rzeczywistym potrzebom rynku? Pomimo gotowego pozwolenia na budowę, Inwestor nie miał pewności, czy zaproponowane rozwiązania funkcjonalne będą atrakcyjne dla potencjalnych nabywców.
• Jak zoptymalizować projekt bez utraty pozwolenia na budowę? Inwestor chciał wprowadzić modyfikacje zwiększające konkurencyjność produktu, ale jednocześnie nie mógł sobie pozwolić na ryzyko utraty już uzyskanego pozwolenia i przedłużenie procesu formalno-prawnego.
• Jak obniżyć koszty realizacji bez pogorszenia jakości? W obliczu rosnących cen materiałów i robocizny kluczowe było znalezienie oszczędności w konstrukcji i rozwiązaniach technicznych przy zachowaniu standardu oczekiwanego przez przyszłych właścicieli.
• Do kogo kierować ofertę i jak zaprojektować domy, aby szybko znalazły nabywców? Bez precyzyjnej identyfikacji grupy docelowej istniało ryzyko, że nawet dobry produkt będzie dłużej czekał na kupujących.

Masz działkę i pozwolenie, ale wątpisz czy projekt jest optymalny? Sprawdź, jak możemy Ci pomóc ->

W jaki sposób pomogliśmy Inwestorowi osiągnąć sukces biznesowy?

Przekształciliśmy dobry projekt w doskonały produkt deweloperski – zoptymalizowany pod kątem potrzeb rynku i rentowności, przy pełnym wykorzystaniu istniejącego pozwolenia na budowę.

To nie było typowe generalne wykonawstwo – zanim przystąpiliśmy do realizacji, wspólnie z Inwestorem przemyśleliśmy i zmodyfikowaliśmy projekt, aby maksymalnie zwiększyć jego atrakcyjność dla kupujących i poprawić ekonomię całego przedsięwzięcia.

Co konkretnie zrobiliśmy dla Inwestora:

1. Analiza rynku i precyzyjne określenie grupy docelowej

• Przeanalizowaliśmy rynek nieruchomości w Jeleniej Górze ze szczególnym uwzględnieniem segmentu domów w zabudowie bliźniaczej
• Zidentyfikowaliśmy grupę docelową nabywców – młode rodziny i małżeństwa poszukujące przystępnego cenowo domu z ogrodem w dobrej lokalizacji
• Określiliśmy kluczowe oczekiwania tej grupy względem układu funkcjonalnego i wyposażenia

2. Modyfikacja projektu architektonicznego pod kątem potrzeb użytkowników

• Wprowadziliśmy zmiany w układzie funkcjonalnym na podstawie wyników analizy grupy docelowej
• Zoptymalizowaliśmy rozkład pomieszczeń, aby domy stały się znacznie bardziej atrakcyjne dla przyszłych właścicieli
• Zachowaliśmy parametry objęte pozwoleniem na budowę, pracując w ramach istniejących ustaleń formalno-prawnych

3. Optymalizacja kosztowa projektu

• Przeprojektowaliśmy układ konstrukcyjny, obniżając koszty realizacji bez utraty jakości
• Zaproponowaliśmy alternatywne rozwiązania techniczne oferujące lepszy stosunek jakości do ceny
• Wypracowaliśmy oszczędności, które przełożyły się bezpośrednio na poprawę rentowności inwestycji

4. Aktualizacja dokumentacji projektowej

• Przygotowaliśmy niezbędną dokumentację zmian projektowych
• Przeprowadziliśmy proces zatwierdzenia modyfikacji zgodnie z obowiązującymi przepisami
• Zapewniliśmy ciągłość prawną pozwolenia na budowę pomimo wprowadzonych zmian

5. Realizacja w formule generalnego wykonawcy

• Zrealizowaliśmy budowę wszystkich 12 domów według zmodyfikowanego projektu
• Zapewniliśmy terminowe oddanie inwestycji zgodnie z umową

6. Odbiory i przekazanie inwestycji

• Przeprowadziliśmy procedury odbioru technicznego inwestycji
• Przekazaliśmy nabywcom domy w standardzie deweloperskim
• Zapewniliśmy obsługę gwarancyjną dla mieszkańców osiedla

Korzyści finansowe i biznesowe dla Inwestora:

Wyższa atrakcyjność rynkowa produktu – modyfikacja układów funkcjonalnych uczyniła domy znacznie bardziej pożądanymi przez docelową grupę nabywców, co przełożyło się na szybkie tempo sprzedaży (85% domów zostało sprzedanych przed zakończeniem prac budowlanych)

Obniżenie kosztów realizacji – optymalizacja konstrukcji i rozwiązań technicznych przyniosła wymierne oszczędności przy zachowaniu pełnej funkcjonalności i standardu wykończenia

Zachowanie pozwolenia na budowę – wprowadziliśmy zmiany projektowe bez konieczności ponownego przechodzenia przez cały proces uzyskiwania pozwolenia, oszczędzając czas i pieniądze

Doradztwo biznesowe oprócz wykonawstwa – jedno źródło kompetencji obejmujące zarówno strategię produktową, jak i realizację techniczną

Przejdź do modelu „Projektowanie biznesów deweloperskich” i dowiedz się więcej ->

Wyzwania techniczne i rozwiązania

Wyzwanie 1: Modyfikacja projektu w ramach istniejącego pozwolenia

Rozwiązanie: Opracowaliśmy koncepcję zmian w układach funkcjonalnych i rozwiązaniach konstrukcyjnych w sposób zgodny z parametrami określonymi w pozwoleniu na budowę. Wprowadziliśmy jedynie zmiany nieistotne, co pozwoliło zachować ciągłość prawną pozwolenia bez konieczności powtarzania całego procesu administracyjnego.

Efekt: Inwestor zyskał znacznie lepszy produkt bez ponoszenia kosztów i opóźnień związanych z uzyskiwaniem nowego pozwolenia na budowę.

Wyzwanie 2: Identyfikacja realnych potrzeb grupy docelowej

Rozwiązanie: Przeprowadziliśmy szczegółową analizę rynku domów w zabudowie bliźniaczej w Jeleniej Górze, badając preferencje nabywców, popularne rozwiązania funkcjonalne oraz oczekiwania cenowe. Na tej podstawie określiliśmy między innymi, że dla dużej części grupy docelowej istotny jest dodatkowy pokój na parterze, pełniący rolę gabinetu lub pokoju gościnnego.

Efekt: Zmodyfikowane układy funkcjonalne idealnie odpowiedziały na potrzeby grupy docelowej, zwiększając atrakcyjność domów na rynku lokalnym.

Wyzwanie 3: Optymalizacja kosztów konstrukcji

Rozwiązanie: Przeanalizowaliśmy układ konstrukcyjny pod kątem możliwości optymalizacji. Wprowadziliśmy zmiany w sposobie posadowienia, technologii wykonania stropów oraz technologii wykonania dachu.

Efekt: Osiągnęliśmy wymierne obniżenie kosztów budowy bez negatywnego wpływu na jakość, funkcjonalność czy trwałość obiektów.

Wyzwanie 4: Wykorzystanie potencjału lokalizacji

Rozwiązanie: Projektując modyfikacje, maksymalnie wykorzystaliśmy atuty lokalizacji – bliskość Karkonoskiego Parku Narodowego, Term Cieplickich, tras rowerowych i turystycznych ośrodków. Zadbaliśmy o optymalne usytuowanie domów na działkach, zapewniając każdemu właścicielowi prywatność, dostęp do ogrodu oraz miejsca parkingowe. Zwróciliśmy również uwagę na orientację budynków względem stron świata, aby maksymalizować naturalne doświetlenie wnętrz.

Efekt: Walory lokalizacyjne stały się kluczowym argumentem sprzedażowym, wspieranym przez przemyślane rozwiązania projektowe.

Organizacja prac

• Kierownik budowy: mgr inż. Adrian Król
• Projektant: mgr inż. arch. Ewa Kapela-Sychowicz
• Model współpracy: Projektowanie inwestycji deweloperskich

Najczęściej zadawane pytania

Czy można modyfikować projekt, jeśli mam już pozwolenie na budowę?

Tak, w wielu przypadkach można wprowadzić zmiany bez konieczności uzyskiwania nowego pozwolenia. Kluczowe jest zachowanie parametrów objętych pozwoleniem (np. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość) oraz właściwa klasyfikacja zmian:

• Zmiany nieistotne – wymagają jedynie wcześniejszej akceptacji projektanta
• Zmiany istotne – można je wprowadzić jedynie poprzez uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę

W przypadku Osiedla Przylesie wprowadziliśmy szereg modyfikacji układów funkcjonalnych i rozwiązań konstrukcyjnych, zachowując pełną zgodność z istniejącym pozwoleniem.

Jakie korzyści daje optymalizacja projektu przed budową?

Optymalizacja projektu pod kątem grupy docelowej i kosztów to inwestycja, która zwraca się wielokrotnie:

• Wyższa atrakcyjność dla nabywców – produkt lepiej dopasowany do realnych potrzeb rynku
• Krótsza ekspozycja – szybsza sprzedaż dzięki lepszemu dopasowaniu do oczekiwań kupujących
• Możliwość wyższych cen lub lepszych marż – dzięki wyższej wartości użytkowej
• Niższe koszty realizacji – poprzez optymalizację konstrukcji i rozwiązań technicznych

Dla kogo jest model „projektowania inwestycji deweloperskich”?

Model ten jest szczególnie wartościowy dla:

• Inwestorów z gotowym projektem – którzy chcą go zoptymalizować przed rozpoczęciem budowy
• Deweloperów rozpoczynających nową inwestycję – poszukujących wsparcia w dopasowaniu produktu do rynku
• Firm z działką i pozwoleniem – które chcą maksymalnie wykorzystać potencjał lokalizacji
• Wszystkich planujących inwestycję mieszkaniową – którzy stawiają na maksymalizację zwrotu przy minimalizacji ryzyka

Czy optymalizacja projektu oznacza gorszy standard?

Nie. Optymalizacja to inteligentne rozwiązania, a nie obniżanie standardu. W przypadku Osiedla Przylesie:

• Poprawiliśmy układy funkcjonalne, czyniąc domy bardziej atrakcyjnymi
• Zoptymalizowaliśmy konstrukcję, zachowując pełną funkcjonalność i trwałość
• Zaproponowaliśmy lepsze rozwiązania techniczne o tym samym lub wyższym standardzie
• Obniżyliśmy koszty przy jednoczesnym zwiększeniu wartości użytkowej

Optymalizacja oznacza mądrzejsze wykorzystanie budżetu, a nie jego ograniczanie kosztem jakości.

Czy mogę skorzystać z optymalizacji, jeśli budowa już się rozpoczęła?

W większości przypadków istotne zmiany najlepiej wprowadzać przed rozpoczęciem budowy. Modyfikacje w trakcie realizacji są możliwe, ale zazwyczaj:

• Generują dodatkowe koszty (np. roboty rozbiórkowe)
• Powodują opóźnienia w harmonogramie
• Mogą wymagać skomplikowanych procedur formalnych

Dlatego rekomendujemy optymalizację na etapie projektowym.

Zobacz inne nasze projekty zrealizowane w tej formule ->