Osiedle Podgórze

Osiedle Podgórze – Jelenia Góra

Budownictwo mieszkaniowe | Jelenia Góra, ul. Skalna | ~ 2 mln PLN | 2020 – 2022 | Partner Projektowo-Wykonawczy (PPW)

Podstawowe informacje

O projekcie

W formule Partnerstwa Projektowo-Wykonawczego (PPW) zrealizowaliśmy kameralne osiedle 4 domów jednorodzinnych zlokalizowane u zbocza Wzgórza Partyzantów w Jeleniej Górze. Inwestycja powstała przy ul. Skalnej (boczna ul. Podgórze) w jednej z najlepszych lokalizacji w bezpośrednim sąsiedztwie centrum miasta.

Każdy z domów posiada powierzchnię użytkową 139,77 m² oraz własną działkę o powierzchni od 620 m². Lokalizacja oferuje unikalne połączenie bliskości natury (bezpośredni dostęp do Wzgórza Partyzantów, łąki i tereny zielone) z pełnym dostępem do infrastruktury miejskiej – obiekty edukacyjne, rekreacyjne, handlowe i ochrona zdrowia znajdują się w zasięgu kilku minut.

W ramach inwestycji powstało łącznie ponad 560 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) w zakładanym przez inwestora budżecie oraz terminie.

Jakie wyzwania miał Inwestor przed rozpoczęciem projektu?

ECA INVEST Sp. z o. o. planowała wejście w projekt deweloperski budowy domów jednorodzinnych na atrakcyjnej działce w Jeleniej Górze. Inwestor dysponował jedynie działką. Przed rozpoczęciem realizacji pojawiły się jednak kluczowe pytania:

• Jaką formę zabudowy wybrać, aby zmaksymalizować zwrot z inwestycji? Działka oferowała wiele możliwości – od budynków wolnostojących do zabudowy szeregowej. Wybór niewłaściwej formy mógł oznaczać dłuższy czas sprzedaży lub niższe marże.
• Kto będzie docelowym nabywcą i jakie są jego oczekiwania? Bez precyzyjnej analizy rynku lokalnego i grupy docelowej istniało ryzyko stworzenia produktu, który nie będzie odpowiadał rzeczywistym potrzebom kupujących.
• Jak zapewnić maksymalny komfort dla przyszłych nabywców? Pozyskanie właściwych warunków przyłączenia mediów (np. kanalizacji sanitarnej) oraz negocjacje umów przyłączeniowych wymagają specjalistycznej wiedzy i doświadczenia w kontaktach z dostawcami mediów.
• Jaki model współpracy wybrać, aby zminimalizować ryzyko biznesowe? Tradycyjne modele (samo generalne wykonawstwo lub zaprojektuj i wybuduj) nie zapewniały kompleksowego wsparcia biznesowego potrzebnego inwestorowi rozpoczynającemu działalność deweloperską.

Planujesz swoją pierwszą inwestycję deweloperską? Zobacz, jak możemy Ci pomóc ->

W jaki sposób pomogliśmy Inwestorowi osiągnąć sukces biznesowy?

W ramach Partnerstwa Projektowo-Wykonawczego (PPW) rozpoczęliśmy współpracę od analizy potencjału inwestycyjnego działki – sprawdziliśmy uwarunkowania urbanistyczne, możliwą chłonność terenu oraz realia lokalnego rynku mieszkaniowego. Na tej podstawie opracowaliśmy kilka wariantów koncepcji zagospodarowania, różniących się formą zabudowy, programem funkcjonalnym i poziomem nakładów. Każdy wariant przedstawiliśmy Inwestorowi wraz z szacunkową analizą kosztów, zestawieniem zalet i wad oraz mapą szans i zagrożeń. Dzięki temu Inwestor mógł świadomie wybrać kierunek realizacji – dopasowany jednocześnie do możliwości działki, oczekiwań rynku i założonego budżetu. Wybrana koncepcja stała się punktem wyjścia do dalszych prac projektowych oraz uzyskania pozwolenia na budowę.

Co konkretnie zrobiliśmy dla Inwestora:

1. Analiza rynku i określenie grupy docelowej

• Przeprowadziliśmy szczegółową analizę rynku nieruchomości w Jeleniej Górze
• Zidentyfikowaliśmy grupę docelową nabywców (rodziny poszukujące domów jednorodzinnych w kameralnym otoczeniu z dostępem do zieleni)
• Określiliśmy optymalną funkcję i formę zabudowy każdego z budynków

2. Koncepcja i dokumentacja projektowa

• Zaprojektowaliśmy domy o powierzchni ok. 140 m² – dokładnie takie, jakich szukały rodziny w Jeleniej Górze
• Zadbaliśmy o kameralny charakter osiedla (tylko 4 domy) jako element wyróżniający inwestycję
• Wykorzystaliśmy mocne strony tej lokalizacji (blisko natury i centrum miasta)

3. Kompleksowa obsługa formalna

• Pozyskaliśmy optymalne warunki przyłączenia mediów dla wszystkich 4 budynków
• Przeprowadziliśmy negocjacje umów przyłączeniowych w imieniu Inwestora
• Zadbaliśmy o wszystkie kwestie formalne związane z przygotowanie umów deweloperskich, rachunków powierniczych (zgodnie z ustawą deweloperską)
• Pozyskaliśmy wszystkie niezbędne zgody, łącznie z pozwoleniami na budowę

4. Realizacja prac budowlanych

• Zaprojektowaliśmy i zrealizowaliśmy budowę wszystkich 4 domów
• Zapewniliśmy terminowe oddanie inwestycji w 2022 roku
• Wszystkie domy zostały sprzedane, potwierdzając trafność przyjętego modelu biznesowego

5. Odbiory i przekazanie inwestycji

• Przeprowadziliśmy całą procedurę odbiorową inwestycji
• Koordynowaliśmy przekazanie domów nowym klientom wraz z pełną dokumentacją
• Zapewniliśmy kompleksową obsługę pogwarancyjną dla nabywców

Korzyści finansowe i biznesowe dla Inwestora:

Szybka sprzedaż wszystkich jednostek – dzięki precyzyjnej analizie rynku i optymalnemu dopasowaniu produktu do potrzeb nabywców osiągnęliśmy 100% sprzedaż w bardzo krótkim terminie.

Wysoki zwrot z inwestycji – dobry projekt i standard wykończenia sprawiły, że domy sprzedały się po dobrej cenie (przy marży ponad 20%)

Minimalizacja ryzyka biznesowego – kompleksowe wsparcie na każdym etapie (od analizy rynku po wykonawstwo) ograniczyło ryzyko popełnienia kosztownych błędów strategicznych

Oszczędność czasu Inwestora – jeden partner koordynujący wszystkie aspekty projektu (projektowe, techniczne, wykonawcze) zamiast konieczności zarządzania wieloma podmiotami

Transfer wiedzy i doświadczenia – Inwestor zyskał praktyczną wiedzę o procesie deweloperskim, którą może wykorzystać w kolejnych projektach

Sprawdź czy Twoja działka nadaje się do tego modelu – umów się na konsultację ->

Wyzwania techniczne i rozwiązania

Wyzwanie 1: Określenie optymalnej formy zabudowy

Rozwiązanie: Przeprowadziliśmy kompleksową analizę rynku nieruchomości w Jeleniej Górze, badając preferencje nabywców, ceny rynkowe oraz tempo sprzedaży różnych typów nieruchomości. Analiza wykazała, że segment domów jednorodzinnych w kameralnych osiedlach z dostępem do zieleni i bliskością centrum jest najbardziej poszukiwany, a jednocześnie oferuje najlepsze marże przy stosunkowo krótkim czasie sprzedaży.

Efekt: Wybór 4 domów wolnostojących zamiast zabudowy szeregowej okazał się strzałem w dziesiątkę – wszystkie jednostki zostały sprzedane, potwierdzając trafność decyzji strategicznej.

Wyzwanie 2: Dopasowanie produktu do grupy docelowej

Rozwiązanie: Na podstawie analizy rynku określiliśmy grupę docelową jako rodziny poszukujące przestronnych domów (około 140 m²) w spokojnej lokalizacji z dostępem do natury, ale jednocześnie blisko centrum miasta. Zaprojektowaliśmy domy o powierzchni 139,77 m² na działkach od 620 m² – idealnie odpowiadające tym oczekiwaniom.

Efekt: Precyzyjne dopasowanie produktu do potrzeb rynku zapewniło szybką sprzedaż wszystkich domów i osiągnięcie zakładanego zwrotu z inwestycji.

Wyzwanie 3: Warunki przyłączenia mediów

Rozwiązanie: W imieniu Inwestora przeprowadziliśmy kompleksowy proces pozyskiwania warunków przyłączenia mediów dla wszystkich 4 budynków. Negocjowaliśmy umowy przyłączeniowe z dostawcami energii elektrycznej, wody, kanalizacji i gazu, zapewniając optymalne warunki techniczne i finansowe.

Efekt: Wszystkie domy zostały wyposażone w pełną infrastrukturę mediów na optymalnych warunkach. Inwestor uniknął konieczności samodzielnego prowadzenia skomplikowanych negocjacji z wieloma podmiotami.

Wyzwanie 4: Wykorzystanie walorów lokalizacji

Rozwiązanie: Maksymalnie wykorzystaliśmy unikalne położenie działki – bezpośrednie sąsiedztwo Wzgórza Partyzantów, tereny zielone i jednocześnie bliskość centrum (2 km). Zaprojektowaliśmy osiedle w sposób zapewniający każdemu domowi optymalną ekspozycję i widoki, jednocześnie zachowując kameralny charakter i prywatność.

Efekt: Unikalne walory lokalizacji stały się kluczowym argumentem sprzedażowym, wyróżniającym osiedle na tle konkurencji.

Organizacja prac

• Kierownik budowy: mgr inż. Adrian Król
• Projektant: mgr inż. arch. Ewa Kapela-Sychowicz
• Model współpracy: Partner Projektowo-Wykonawczy (PPW)

Najczęściej zadawane pytania

Czym różni się Partnerstwo projektowo-wykonawcze (PPW) od tradycyjnego „zaprojektuj i wybuduj”?

W obu modelach jeden partner odpowiada za projekt i budowę – ale rola Inwestora jest zupełnie inna:

• Budżet – w PPW prowadzony od koncepcji i na bieżąco dopasowywany do projektu; w „zaprojektuj i wybuduj” jest sztywnym ryczałtem, w którym to wykonawca decyduje, na czym oszczędzić.
• Wpływ Inwestora – w PPW każda zmiana jest najpierw wyceniana, potem wdrażana; w „zaprojektuj i wybuduj” po podpisaniu umowy decyzje projektowe przejmuje wykonawca.
• Standard wykonania – w PPW doprecyzowywany razem z dokumentacją i budżetem; w „zaprojektuj i wybuduj” zależy od jakości PFU – luki w opisach zwykle wracają jako roszczenia.
• Konflikt interesów – w PPW niski (wspólny cel: budżet + jakość + funkcja); w „zaprojektuj i wybuduj” wbudowany w model (wykonawca maksymalizuje marżę w ryczałcie).
• Zmiany w trakcie – w PPW naturalna część procesu (wycena → decyzja → wdrożenie); w „zaprojektuj i wybuduj” zwykle drogie i konfliktogenne.

W skrócie: „zaprojektuj i wybuduj” daje przewidywalną cenę, ale ogranicza wpływ Inwestora. PPW łączy jedną odpowiedzialność i tempo z realną kontrolą nad budżetem, standardem i rozwiązaniami.

Dla kogo jest model Partnerstwa projektowo-wykonawczego (PPW)?

Model ten jest szczególnie wartościowy dla inwestora, któremu zależy jednocześnie na trzech rzeczach:

• kontroli budżetu już w trakcie projektowania,
• realnym wpływie na standard i rozwiązania techniczne,
• przewidywalnej realizacji od koncepcji po odbiór.

PPW pasuje do inwestora, który chce prowadzić projekt menedżersko: dostawać warianty, rekomendacje i liczby, na podstawie których może podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

Jakie konkretne korzyści finansowe daje ten model?

W przypadku Osiedla Podgórze kluczowe korzyści to:

• 100% sprzedaż wszystkich jednostek w krótkim terminie – dzięki precyzyjnemu dopasowaniu produktu do potrzeb rynku
• Kontrola budżetu od etapu koncepcji – wszystkie decyzje podejmowane na podstawie twardych danych
• Minimalizacja czasu ekspozycji – szybka sprzedaż oznacza niższe koszty finansowania i szybszy zwrot kapitału
• Uniknięcie błędów strategicznych – które mogłyby kosztować setki tysięcy złotych (np. wybór niewłaściwej formy zabudowy)
• Oszczędność czasu Inwestora – który może skupić się na innych aspektach biznesu zamiast samodzielnie koordynować dziesiątki procesów

Czy mogę skorzystać z tego modelu, jeśli nie mam doświadczenia deweloperskiego?

Tak, to właśnie główna grupa docelowa tego modelu. W ramach współpracy:

• Przeprowadzimy Cię przez cały proces krok po kroku
• Podzielimy się naszym doświadczeniem i wiedzą rynkową
• Weźmiemy na siebie operacyjną realizację projektu
• Pomożemy uniknąć typowych błędów początkujących deweloperów
• Zapewnimy transfer wiedzy, który wykorzystasz w kolejnych projektach

Jak długo trwa analiza rynku i określenie optymalnego produktu?

Standardowo proces analizy i przygotowania koncepcji trwa kilka tygodni i obejmuje:

• Analizę rynku lokalnego
• Określenie grupy docelowej nabywców
• Identyfikację optymalnej formy zabudowy i funkcji
• Wstępne kalkulacje finansowe
• Rekomendacje strategiczne
• Analizę SWOT (plusy, minusy, szanse i zagrożenia)

To inwestycja czasu na starcie, która zwraca się wielokrotnie dzięki uniknięciu błędów i maksymalizacji zwrotu z projektu.

Czy ten model współpracy jest droższy niż tradycyjne generalne wykonawstwo?

Wartość tego modelu nie wynika z wyższej ceny, ale z wyższego zwrotu z całej inwestycji. Dzięki:

• Precyzyjnemu dopasowaniu produktu do rynku (szybsza sprzedaż, lepsze ceny)
• Kontroli kosztów od etapu koncepcji, przez cały proces projektowy oraz wykonanie prac budowlanych
• Uniknięciu kosztownych błędów strategicznych
• Optymalizacji wszystkich procesów (od przyłączy po wykonawstwo)
• Kompleksowej koordynacji (oszczędność czasu Inwestora)

…końcowy zwrot z inwestycji jest zazwyczaj znacząco wyższy niż przy tradycyjnym podejściu.

Zobacz inne nasze projekty zrealizowane w tej formule ->