Osiedle Sudetia

Osiedle Sudetia – Budynek A

Budynek mieszkalny wielorodzinny | Jelenia Góra, ul. Poznańska | > 20 mln PLN | w trakcie realizacji | Partner Projektowo-Wykonawczy (PPW)

Podstawowe informacje

O projekcie

W formule Partnerstwa Projektowo-Wykonawczego (PPW) realizujemy nowoczesny budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany przy ul. Poznańskiej w Jeleniej Górze. Inwestycja powstaje w dynamicznie rozwijającej się części miasta, łączącej dogodny dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej z bliskością terenów zielonych i krajobrazu Kotliny Jeleniogórskiej.

Budynek liczy 4 kondygnacje nadziemne oraz 1 kondygnację podziemną przeznaczoną na garaż dla mieszkańców. Bryła o wysokości 14,95 m i powierzchni zabudowy ok. 1 368 m² mieści łącznie 5 265,98 m² powierzchni użytkowej, w tym 3 322,69 m² powierzchni użytkowej mieszkań (PUM). Kubatura brutto obiektu wynosi 23 291 m³.

W ramach inwestycji o wartości przekraczającej 20 mln PLN powstaje kompleksowa przestrzeń mieszkaniowa, łącząca komfort życia w pełni wyposażonego budynku wielorodzinnego z atrakcyjną lokalizacją w Jeleniej Górze. Inwestorem przedsięwzięcia jest 4ESTATES Sp. z o.o., a projekt prowadzony jest w modelu PPW – od koncepcji, przez dokumentację projektową, po realizację prac budowlanych.

Jakie wyzwania miał Inwestor przed rozpoczęciem projektu?

4ESTATES Sp. z o.o. planowała realizację nowej inwestycji wielorodzinnej na atrakcyjnej działce przy ul. Poznańskiej w Jeleniej Górze. Inwestor dysponował nieruchomością oraz ogólnym założeniem co do skali i budżetu inwestycji, jednak przed rozpoczęciem prac chciał uniknąć typowych pułapek modelu tradycyjnego (architekt + późniejszy przetarg na GW) oraz formuły „zaprojektuj i wybuduj” (ZIW). Przed rozpoczęciem realizacji pojawiły się kluczowe pytania:

• Czy projekt zmieści się w założonym budżecie – i kiedy to wiarygodnie zweryfikujemy?

W modelu tradycyjnym realny koszt ujawnia się dopiero po zakończeniu projektu i zebraniu ofert od GW. Dla inwestycji o wartości przekraczającej 20 mln PLN ryzyko, że po miesiącach projektowania trzeba będzie ciąć standard lub PUM pod presją czasu, było nie do zaakceptowania.

• Jak zmaksymalizować PUM i opłacalność przy zachowaniu standardu rynkowego?

Działka pozwalała na różne warianty zabudowy. Inwestor potrzebował nie tylko analizy chłonności, ale od razu zestawienia warianty → koszty → PUM, aby świadomie wybrać kierunek projektowania w oparciu o twarde liczby, a nie wyłącznie wizję architekta.

• Jak zachować realny wpływ na projekt na każdym jego etapie?

W formule „zaprojektuj i wybuduj” po podpisaniu umowy decyzje projektowe w praktyce przejmuje wykonawca, który w sztywnym ryczałcie naturalnie dąży do maksymalizacji własnej marży – często kosztem standardu i rozwiązań technicznych. Inwestor chciał zachować kontrolę nad materiałami, technologią i układem funkcjonalnym mieszkań przez cały okres prac.

• Jak uniknąć ryzyka niedookreślonego standardu i późniejszych roszczeń?

Luki w PFU lub dokumentacji projektowej w klasycznych modelach niemal zawsze wracają jako roszczenia wykonawcy o dodatkową zapłatę lub jako obniżenie standardu. Przy budynku o ponad 3 300 m² PUM i kubaturze ponad 23 000 m³ koszt takich rozbieżności może sięgać setek tysięcy złotych.

• Jak prowadzić inwestycję menedżersko, z jednym partnerem zamiast koordynować kilku?

W modelu tradycyjnym inwestor osobno kontraktuje i nadzoruje architekta, branżystów, a następnie generalnego wykonawcę – jednocześnie pełniąc rolę rozjemcy na styku projekt–realizacja. 4ESTATES potrzebował jednego partnera prowadzącego cały proces od koncepcji po odbiory, tak by zespół inwestora mógł skupić się na decyzjach strategicznych, a nie na bieżącej koordynacji.

• Jak zapewnić elastyczność wprowadzania zmian bez „kontraktowego klinczu”?

Zmiany na budowie w formule ZIW lub w modelu tradycyjnym to zwykle długie spory o zakres, roszczenia i opóźnienia. Inwestor chciał mieć możliwość optymalizowania rozwiązań w trakcie projektu – w schemacie wycena → decyzja → wdrożenie – bez każdorazowego konfliktu z drugą stroną umowy.

Planujesz inwestycję mieszkaniową i chcesz mieć kontrolę nad budżetem od początku? Zobacz, jak działa model PPW →

Na jakim etapie obecnie znajduje się inwestycja?

Inwestycja prowadzona jest w pełnym cyklu modelu Partnerstwa Projektowo-Wykonawczego (PPW). Do tej pory, jako partner 4ESTATES Sp. z o.o., zrealizowaliśmy następujące etapy:

1. Analizy wstępne i koncepcja

• Przeprowadziliśmy analizę chłonności działki oraz uwarunkowań urbanistycznych przy ul. Poznańskiej
• Opracowaliśmy warianty koncepcji zabudowy wraz z zestawieniem PUM → koszty → standard, na podstawie których Inwestor mógł podjąć decyzję w oparciu o twarde dane finansowe
• Wspólnie z Inwestorem doprecyzowaliśmy budżet bazowy oraz standard wykonania, które stały się punktem wyjścia dla dalszych prac projektowych

2. Warunki przyłączenia mediów

• Pozyskaliśmy w imieniu Inwestora komplet warunków przyłączenia mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa, gaz)
• Wynegocjowaliśmy umowy przyłączeniowe na optymalnych warunkach technicznych i finansowych, dostosowanych do skali budynku wielorodzinnego

3. Dokumentacja projektowa i pozwolenie na budowę

• Wykonaliśmy pełną dokumentację projektową wielobranżową (architektura, konstrukcja, instalacje)
• Na każdym etapie projektowania kontrolowaliśmy budżet bazowy, a każda zmiana czy optymalizacja była wprowadzana w schemacie wycena → decyzja Inwestora → wdrożenie
• Uzyskaliśmy w imieniu Inwestora ostateczne pozwolenie na budowę

4. Negocjacje z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków

Istotnym i wymagającym etapem procesu było uzgodnienie projektu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Lokalizacja inwestycji w obszarze objętym ochroną konserwatorską wiązała się z szeregiem wymagań dotyczących bryły budynku, kompozycji elewacji, materiałów wykończeniowych oraz wpisania obiektu w kontekst urbanistyczny ul. Poznańskiej. Negocjacje wymagały kilku iteracji projektu oraz ścisłej koordynacji pomiędzy architektem, Inwestorem a urzędem. Dzięki doświadczeniu naszego zespołu udało się wypracować rozwiązania akceptowalne dla konserwatora bez naruszenia założeń funkcjonalnych i budżetowych inwestycji.

5. Realizacja prac budowlanych (etap bieżący)

Aktualnie na placu budowy trwają prace budowlane, które realizujemy również we własnym zakresie – jako ECA | Generalny Wykonawca. Dzięki temu Inwestor zachowuje tę samą odpowiedzialność jednego partnera od koncepcji po odbiory.

Chcesz prowadzić swoją inwestycję w tym samym modelu – od analizy do odbiorów z jednym partnerem? Porozmawiajmy →

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czym różni się Partnerstwo projektowo-wykonawcze (PPW) od tradycyjnego „zaprojektuj i wybuduj”?

W obu modelach jeden partner odpowiada za projekt i budowę – ale rola Inwestora jest zupełnie inna:

• Budżet – w PPW prowadzony od koncepcji i na bieżąco dopasowywany do projektu; w „zaprojektuj i wybuduj” jest sztywnym ryczałtem, w którym to wykonawca decyduje, na czym oszczędzić.
• Wpływ Inwestora – w PPW każda zmiana jest najpierw wyceniana, potem wdrażana; w „zaprojektuj i wybuduj” po podpisaniu umowy decyzje projektowe przejmuje wykonawca.
• Standard wykonania – w PPW doprecyzowywany razem z dokumentacją i budżetem; w „zaprojektuj i wybuduj” zależy od jakości PFU – luki w opisach zwykle wracają jako roszczenia.
• Konflikt interesów – w PPW niski (wspólny cel: budżet + jakość + funkcja); w „zaprojektuj i wybuduj” wbudowany w model (wykonawca maksymalizuje marżę w ryczałcie).
• Zmiany w trakcie – w PPW naturalna część procesu (wycena → decyzja → wdrożenie); w „zaprojektuj i wybuduj” zwykle drogie i konfliktogenne.

W skrócie: „zaprojektuj i wybuduj” daje przewidywalną cenę, ale ogranicza wpływ Inwestora. PPW łączy jedną odpowiedzialność i tempo z realną kontrolą nad budżetem, standardem i rozwiązaniami.

Dla kogo jest model Partnerstwa projektowo-wykonawczego (PPW)?

Model ten jest szczególnie wartościowy dla inwestora, któremu zależy jednocześnie na trzech rzeczach:

• kontroli budżetu już w trakcie projektowania,
• realnym wpływie na standard i rozwiązania techniczne,
• przewidywalnej realizacji od koncepcji po odbiór.

PPW pasuje do inwestora, który chce prowadzić projekt menedżersko: dostawać warianty, rekomendacje i liczby, na podstawie których może podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

Czy mogę skorzystać z tego modelu, jeśli nie mam doświadczenia deweloperskiego?

Tak. W ramach współpracy:

• Przeprowadzimy Cię przez cały proces krok po kroku
• Podzielimy się naszym doświadczeniem i wiedzą rynkową
• Weźmiemy na siebie operacyjną realizację projektu
• Pomożemy uniknąć typowych błędów początkujących deweloperów
• Zapewnimy transfer wiedzy, który wykorzystasz w kolejnych projektach

Jak długo trwa analiza rynku i określenie optymalnego produktu?

Standardowo proces analizy i przygotowania koncepcji trwa kilka tygodni i obejmuje:

• Analizę rynku lokalnego
• Określenie grupy docelowej nabywców
• Identyfikację optymalnej formy zabudowy i funkcji
• Wstępne kalkulacje finansowe
• Rekomendacje strategiczne
• Analizę SWOT (plusy, minusy, szanse i zagrożenia)

To inwestycja czasu na starcie, która zwraca się wielokrotnie dzięki uniknięciu błędów i maksymalizacji zwrotu z projektu.

Czy ten model współpracy jest droższy niż tradycyjne generalne wykonawstwo?

Wartość tego modelu nie wynika z wyższej ceny, ale z wyższego zwrotu z całej inwestycji. Dzięki:

• Precyzyjnemu dopasowaniu produktu do rynku (szybsza sprzedaż, lepsze ceny)
• Kontroli kosztów od etapu koncepcji, przez cały proces projektowy oraz wykonanie prac budowlanych
• Uniknięciu kosztownych błędów strategicznych
• Optymalizacji wszystkich procesów (od przyłączy po wykonawstwo)
• Kompleksowej koordynacji (oszczędność czasu Inwestora)

…końcowy zwrot z inwestycji jest zazwyczaj znacząco wyższy niż przy tradycyjnym podejściu.

Zobacz inne nasze projekty zrealizowane w tej formule ->